物业管理采购\"业主委员会\"节支明显

项目概况: 上海国际舞蹈中心项目是上海市“十二五”期间重点教育、文化项目，上海市政府采购中心（以下简称“采购中心”）承担的物业管理项目采购，作为舞蹈中心后续运营工作中最重要的环节之一，提前启动采购工作并顺利完成，为整体物业的交接验收打足了提前量，也为国舞中心如期投入运营提供了有效保障。

实施难点:多用户共同使用的混合型物业，采购需求复杂。

操作关键：建成后的舞蹈中心项目将交付给上海芭蕾舞团、上海歌舞团、上海戏剧学院附属舞蹈学校和舞蹈学院等诸多舞蹈教学演出院团共同使用，功能集演出、展示、教育培训及创意创作和研究中心为一体，除大小剧场外，物业类型有办公用房、各类业务用房、教学用房和学生公寓，物业公司入场后的服务对象有办公人员、老师、学生、演职人员及外来观众，特别是学生，年龄跨度很大，从小学至中学、大学均有，且校园为开放式管理。

对此，采购中心提出建议，希望该项目所有用户法人代表成立一个类似“业主委员会”的协调小组，协商签订委托协议书，共同委托上海戏剧学院附属舞蹈学校作为全权授权代表参与招投标活动，授权代表负责汇总内部采购需求，向财政提出立项申请，向采购中心提出采购申请。采购人欣然接受建议，项目启动之初便签订权责明确的内部协议，不走弯路，有效地节约了协调时间，也符合目前运行的上海市政府采购管理电子招投标系统的特点，提升了整体项目的采购效率。

另外，该物业多用户多类型的基本特点决定了其采购需求的复杂性，两团两校近两年发展规模不一样，对物业的需求差异较大。中心主任在参加完第一次市政府专题协调会之后，立刻落实内部保障机制，要求主动对接采购人，为他们制定采购需求提供帮助。中心不仅提供了常规物业项目采购需求标准模板，还邀请了业内资深专家召开论证会为采购人出谋划策；业务分管主任亲自督阵，多次参加需求讨论会，提出专业性建议。在充分听取专家、政府部门等各方意见的基础上，经过数次修改完善，明确了各类建筑外墙清洗要求及频次、岗位设置和工作时段含义、校园通道和学生公寓安全保障及巡逻频次要求等关键要素，形成了《上海国际舞蹈中心物业管理服务采购需求》。在此基础上，采购中心提前编制了招标文件初稿，针对未成年学生的人身安全、全年无休的演出安排、新老建筑的融合等难点，在实质性响应条件设置、评标细则制定和投标文件编制要求上再三斟酌，并请特聘法律顾问把关，确保采购文件的合法合规性。

采购中心一发布公告，便吸引了全国多家大型物业公司的关注，共有15家单位报名参加投标。为确保项目采购成功，采购中心组织相关竞标单位开展现场踏勘并进行详细答疑，为帮助投标人熟悉上海市政府采购信息管理平台电子招投标系统，中心专门针对本项目组织了一次电子投标培训，并向财政提出申请，请系统开发软件公司派员协助培训。至投标截止日，12家单位最终提交了投标文件。

开标后，采购中心组织开展标书的初步回标分析，对照实质性条款的规定逐项检查，详细分析商务报价要素组成以确认是否完全响应招标文件规定的工作范围和要求，查验客观分计算所需有效证明和依据，形成了较详细的初步回标分析供评审参考。采购中心组织专家评审会，经过6名专家和1名采购人代表近一天的认真研究，对竞标单位投标文件进行了客观公正的评审。最终的胜利者XX公司位居商务分、客观分和技术分第一，体现了技术和商务的统一。

采购效果：中标价较上海市物业管理预算标准节约了312万元，节支率达19.5%，这在物业管理品目的采购中是非常罕见的。2010年起物业管理就正式纳入上海市政府集中采购目录，经过多年实践，采购中心的采购文件和采购需求模板相对完善成熟，但面对复杂的物业类型，采购中心没有掉以轻心，而是吃透采购需求，编写出有质量的采购文件，仔细研究投标文件，提升预判能力，最终为采购人交出满意答卷。